900 husejere står til milliontab: Nu begynder retssagen

Torsdag den 20. januar starter en retssag, der kan have stor betydning for næsten 900 borgere i Københavns kommune. 

Borgerne anklager kommunen for at være skyld i, at deres private økonomi står på kanten af ruin. Retssagen handler om en voldsom udvikling i priserne for at frikøbe de huse, der har en såkaldt hjemfaldspligt. 

Hjemfaldspligt betyder, at kommunen har ret til, på et fastsat tidspunkt langt ude i fremtiden, at købe huset tilbage til en fastsat  - typisk meget lav - pris. Borgeren kan dog frikøbe sig af denne hjemfaldspligt, men frikøbsprisen kan svinge kraftigt som årene går.

De sidste 12 år har Københavns kommune to gange ændret reglerne for, hvordan frikøbspriserne beregnes. Men borgerne mener, at kommunens ændringer strider imod reglerne.

- Efter vores opfattelse snyder kommunen på vægten, siger Hanne Rosenkrantz-Theil fra foreningen Hjemfaldspligt, der organiserer de boligejere, der har et hus med hjemfaldspligt.

Drømmehus blev mareridt

Jesper Nøhr Ellegaard bor på Østerbro med sin hustru og to teenagesønner. Familien købte deres hus i 2002.

- Det passede lige til en nybagt familie, og det lå tæt på byen. Så det var lige, det vi kunne bruge, siger Jesper Nøhr Ellegaard til TV 2 Lorry. 

Huset kostede 2,3 millioner kroner. Men med købsaftalen fulgte en særlig klausul. For boligen tilhørte nemlig Københavns Kommune, og faldt under de særlige tilbagekøbsregler for hjemfaldspligt. 

- Da vi købte det, fik vi at vide, at der var hjemfaldspligt. Det betød. at vi engang i fremtiden - 50 år i vores tilfælde - skulle aflevere huset tilbage til Københavns Kommune, siger Jesper Nøhr Ellegaard.

Frikøb: 200.000

Hvis familien til den tid ville aflevere huset til kommunen, så kunne kommunen slippe med at betale familien 300.000 kroner for tilbagekøbet.

-  Det har man jo selvfølgelig ikke lyst til, man vil gerne have sit eget hus. Derfor er der en frikøbsordning, som betyder, at man kan betale et beløb, og så er det ens eget hus, siger Jesper Nøhr Ellegaard.

Da familien overtog huset i 2002, skulle de betale 200.000 for at frikøbe det.

 - Det havde vi ikke råd til på det tidspunkt, hvor vi flyttede ind, siger Jesper Nøhr Ellegaard.

Kan ikke få beregningsmetode

I 2007 henvender Jesper Ellegaard sig til Kommunen og spørger, om han kan frikøbe huset. Men beskeden er, at frikøbet nu koster cirka 500.000 kroner. 

- Det forstår jeg ikke. Tidligere kostede det 200.000. Nu koster det 500.000. Hvordan kan det være? Det ville de ikke svare på. Jamen hvordan regner I det ud, spurgte jeg? De svarede: I kan altid spørge, hvad det koster, men de ville ikke oplyse, hvordan de var kommet frem til det tal, siger Jesper Nøhr Ellegaard. 

Kunne ikke følge med

Prisstigningen får familien til at vente yderligere indtil 2013. Men da er frikøbsprisen så steget til tæt på en million kroner.

- Der blev vi nervøse, for vi kunne se, at det gik hurtigere, end vi kunne følge med til, siger Jesper Nøhr Ellegaard.

Sagen har fuldstændig ændret familiens økonomi. Det er en af grundende til, at de er blandt dem, der nu skal have prøvet deres sag i retten. 

- På et tidspunkt begyndte kommunen at indrømme, hvordan de kom frem til de her tal. Så kunne vi selv regne beløbet ud. Næste gang jeg regnede på det, blev det to en halv millioner kroner. Der var det, at jeg gav op, siger Jesper Nøhr Ellegaard.

Politisk beslutning

Den voldsomme udvikling i firkøbspriserne skyldes blandt andet en beslutning de københavnske politikere traf i 2011. 

Her ændrede kommunen betingelserne for den såkaldte kalkulationsrente, som har en meget stor betydning, for hvad det koster, at købe et hus - der har hjemfaldspligt - fri. 

Indtil da blev kalkulationsrenten beregnet ud fra et gennemsnitligt renteniveau over 70 år. Nu blev det lavet om til et gennemsnit over fem år. Det betød, at renten blev væsentligt mere fleksibel, og det det fik renten til at falde markant. Konsekvensen blev, at huspriserne generelt stef, og at priserne for frikøb derfor stak i vejret.

- Det er bare sådan, at når renten bliver meget lav, så bliver det dyrt at købe sig fri for hjemfaldspligten. Så rentefaldet har gjort, at det er meget svært at købe sig fri af hjemfaldspligt, siger Curt Liliegreen, som er Direktør i Boligøkonomisk Videnscenter.

Op til 900 borgere fanget

Mellem 800 og 900 private borgere er ligesom familien Ellegaard, ifølge foreningen Hjemfaldspligt København, stadig omfattet af ordningen. Sammenlagt står borgerne til et tab på to milliarder kroner på grund af de ændrede regler. Foreningen vil altså nu have retten til at tage stilling til, om de ændrede regler for beregning af frikøb af bolliger med hjemfaldspligt i det hele taget er lovlige.

- Det er jo en god måde for kommunen at få penge. Det er den eneste begrundelse, jeg kan se. Der er nogen, der har opdaget, at det her var en måde at presse citronen, siger foreningens talsperson, Hanne Rosenkrantz-Theil.

Mangelende information 

Foreningen mener heller ikke, at kommunen har informeret offentligheden godt nok. Flere borgere har oplevelsen, at kommunen bevidst har tilbageholdt oplysninger om ændringen. Ifølge forenignen Hjemfaldspligt blev beslutningen i 2011 udelukkende offentliggjort via en notits på side 18 i Berlingske Business. Hanne Rosenkrantz-Theil har en kopi af avissiden. 

- Det er heroppe, de skriver om at de nedsætter kalkulationsrenten. Men de glemmer lige at kalde det en kalkulationsrente. Så man ved ikke rigtig, hvad det er, siger Hanne Rosenkrantz-Theil. Hun fortsætter:

- Hvis man ikke så den her rubrik på side 18 i Berlingske Business, så ville man ikke have vidst noget om det.

Nye politiske beslutninger

I 2017 besluttede politikerne igen en række tiltag, der fik stor betydning for prisen på at købe boligerne fri. Ud over renterne har også den offentlige vurdering betydning for, hvor meget boligejerne skal af med. 

Men de offentlige vurderinger på hele boligmarkedet blev suspenderet i 2013. 

Derfor besluttede politikerne i Københavns kommune i stedet at bruge en vurdering lavet af en ejendomsmægler. Det gjorde, at prisen for frikøb blev mere end fordoblet fra den ene dag til den anden.

- Så det seneste estimat for at købe vores bolig fri ligger på cirka fem millioner kroner. Så vi skal betale Københavns kommune fem millioner for at få ejerskabet af vores eget hus, siger Jesper Nøhr Ellegaard.

Flydende rente

Kommunen besluttede også, at kalkulationsrenten fremadrettet skulle justeres år for år. Den havde ellers stået stille siden ændringen i 2011. Det har betydet, at renten er faldet yderligere hvert eneste år siden 2017, og har været yderligere benzin på frikøbsprisernes himmelflugt. Også den beslutning vil boligejerne vil have retten til at vurdere lovligheden af.

- Altså det er jo helt almindelige boligejere, som i 2017 vågnede op og tænkte: Hold da op! Vi er ruinerede! Fordi frikøbet steg med op til 300 procent, siger Hanne Rosenkrantz-Theil.

Københavns kommune: Vi kan ikke gøre andet

Det har ikke været muligt, at få en kommentar fra Københavns nyligt tiltrådte overborgmester Sophie Hæstorp Andersen (Soc. Dem). Hun har da heller ikke har været med til at behandle sagen, da hun først satte sig i overborgmesterstolen ved årsskiftet. Hun henviser til Københavns Kommunes Økonomiforvaltning. De kan - på grund af den verserende retssag - ikke udtale om sagen, men skriver følgende i en mail:

"I henhold til kommunalfuldmagten er Københavns Kommune forpligtet til at forvalte kommunens aktiver på en økonomisk forsvarlig måde. Da de offentlige ejendomsvurderinger (som anvendes til beregning af udskydelses- og frikøbstilbud i den oprindelige fri-købsordning) i 2017 så ud til at blive ”fastfrosset” i en længere periode og dermed kom i stor uoverensstemmelse med ejendommenes markedsværdier, levede frikøbsordningen ikke længere op til denne forpligtelse. Derfor blev frikøbsordningen suspenderet og erstattet af en midlertidig frikøbsordning. Efter at Vurderingsstyrelsen har påbegyndt udsendelse af nye offentlige ejendomsvurderinger, er ordningen den 3. december 2021 ændret, således at den oprindelige frikøbsordning genindføres i takt med, at de nye ejendomsvurderinger udsendes til ejerne."

Den nuværende konservative børne- og ungdomsborgmester Jakob Næsager vil dog gerne lade sig interviewe. Han sad i udvalget, da beslutningen blev truffet, men forklarer, at politikerne reelt ikke havde noget at sige.

- Vi er i en ulykkelig situation. Vi politikere har fået at vide, at vi kun har en handlemulighed. Vi har også fået sagen undersøgt af et eksternt advokatfirma og af Ankestyrelsen. Det er en bunden opgave. Selvom det er uhensigtsmæssigt overfor de borgere, der har hjemfaldspligt, har vi ikke haft andre muligheder.

Hvad tænker du om, at en masse borgere kommer til at stå med en klemme?

- Vi vil rigtige gerne hjælpe borgerne. Men når vi får en indstilling fra forvaltningen og to andre juridiske instanser om, at vi ikke kan gøre andet, så bliver vi nødt til at følge indstillingen. Ellers risikerer vi at påføre kommunen et tab, som vi hæfter personligt for. Beskeden i rådgivningen til os er altså klar:  Vi har kun én handlemulighed. Så må vi se om domstolene er enige, siger Jakob Næsager til TV 2 Lorry.  

Kommunen skal forvalte forsvarligt

Boligøkonomisk Videnscenters Direktør, Curt Liliegreen, forholder sig ikke til lovligheden af de beslutninger, der er truffet. Det overlader han til retten at vurdere. Men han bekræfter, at kommunen er forpligtet til at forvalte sine værdier forsvarligt.

-  Kommunen er forpligtet til at forvalte sådan, at den får det størst mulige udbytte. Så man kan ikke bebrejde Københavns Kommune, at den gradvist har nedsat renten, siger han til TV 2 Lorry.   

Offentlige vurderinger i gang igen

Nu er der så småt ved at komme gang i de offentlige vurderinger igen. Københavns kommune oplyser, at de fremadrettet igen vil blive brugt til at udregne frikøbspriserne. Husejerne håber, at det kan få frikøbspriserne til at falde en smule, men det er stadigvæk uvist. 

Jesper Nøhr Ellegaard ville i dag ønske, at familien havde frikøbt deres bolig, mens frikøbsbeløbet stadig var lavt. Nu står familien i en krise, da en indfrielse af frikøbet ifølge ham vil betyde nul kroner i indtjening.

- Det er jo ikke fordi, pensionsalderen er tæt på, men den begynder da at nærme sig. Vi havde jo egentlig planlagt at opsparing i fast ejendom, var en del af vores pension. Den er godt og grundigt fjernet nu, siger Jesper Nøhr Ellegaard.

Ulykkelig situation

Boligøkonom Curt Liliegreen kalder borgernes situation ulykkelig.

- De er jo blevet fanget i et samspil af meget uheldige omstændigheder. For det første slår dette rentefald sig markant igennem på udgiften til at købe sig fri. For det andet er man gået over til en ejendomsmæglervurdering, og de vurderinger er jo steget markant i københavnsområdet de senere år. Så de uheldige omstændigheder fanger dem, og kan  i værste tilfælde føre til økonomisk ruin, siger Curt Liliegreen.

Ifølge Jesper Nøhr Ellegaard virker det som om, at kommunen er meget fokuseret på at tjene penge.

- Det virker som om, kommunen har set et guldæg på nogle milliarder. Og så vil de bare have så meget ud af det som overhovedet muligt. At der sidder nogle husejere, som troede de var ejere, og så ikke er det alligevel, det er de tilsyneladende ligeglade med, siger han.

Retssagen om hjemfaldspligten begynder torsdag.