Efter ny sag om hjemfaldspligt: Få overblikket over Københavns usælgelige boliger her

Som TV 2 Kosmopol for nyligt har fortalt, er en større gruppe borgere i øjeblikket nervøse for at blive sendt på gaden.

Konkret er de bange for, at Københavns Kommune sælger deres etageejendom i hjertet af København videre til højestbydende private aktør.

For den nette sum af 1,1 millioner kroner købte Københavns Kommune nemlig ejendommen, og det er er på trods af, at værdien af etagebygningen kan være op mod 450 millioner kroner. 

Økonomiforvaltningen gjorde brug af en særlig tilbagekøbsret kaldet hjemfaldspligten. 

Og nu frygter bestyrelsesmedlem i boligforeningen Borgergården, Jesper Valentin, at kommunen sælger ejendommen videre, og dermed fordyrer beboernes husleje i en sådan grad, at de ikke har råd til at blive boende. 

- Skrækscenariet er, at kommunen sælger ejendommen til højestbydende, og vores husleje stiger i sådan en grad, at vi ikke længere har mulighed for at blive boende, siger han til TV 2 Kosmopol.

Beboerforeningen har valgt at stævne Københavns Kommune, da de ikke mener, at kommunen har hjemmel til at overtage ejendommen.

Men hvad er hjemfaldspligten? Hvad kommer den sig af? Og hvilken betydning har den for henholdsvis kommunen og de mennesker, der bor i ejendomme omfattet af hjemfaldspligt? 

Det ser vi nærmere på herunder.  

Hvad er hjemfaldspligt?

Hjemfaldspligt er en tilbagekøbsret, der gør, at kommunen kan købe en given ejendom - omfattet af pligten - tilbage til den oprindelige købssum på et særligt fastsat tidspunkt i fremtiden.

Den oprindelige købssum - altså da kommunen solgte ejendommen i sin tid - vil afspejle en handel, der foregik for 30, 50 eller 70 år siden og derfor være meget mindre, end ejendommens faktiske vurdering i dag.

Det er også derfor, at de 228 ejendomme i Borgergården samlet får 1,1 millioner kroner for en etageejendom, der er op mod 450 millioner kroner værd.

Men hvis vedkommende, der bor i huset har råd og mulighed for det, kan borgeren købe sig fri af hjemfaldspligten og dermed undgå kommunens ret til at købe sit hus eller lejlighed tilbage.

Hvad er frikøbsprisen? 

I Københavns Kommune har prisen for frikøb af ejendomme med hjemfaldspligt udviklet sig voldsomt indenfor de seneste seks års tid. 

I 2017 lavede Borgerrepræsentationen en ny ordning for hjemfaldspligten, der gjorde, at den såkaldte kalkulationsrente blev fastsat til 2,2 procent i 2017, da ordningen blev vedtaget. 

Det var en midlertidig ordning, der gjorde, at førnævnte rente altså skulle justeres hvert år på baggrund af et gennemsnit af de seneste fem års realrente. 

I eksemplet herunder kan du se, hvad det på årsbasis har betydet for udviklingen i frikøbsprisen på en 2-værelses lejlighed vurderet til to millioner kroner med hjemfaldspligt i Københavns Nordvest-kvarter.

(Artiklen fortsætter efter billedet.)

Det vil altså sige, at vedkommende, der bor i denne lejlighed, vil kunne købe en anden lejlighed uden hjemfaldspligt for 200.000,- kroner mindre, end det vil koste personen at købe  sin egen bolig omfattet af hjemfaldspligten fri af kommunen for 2.187.550,- kroner.

Hvad er kalkulationsrenten? 

Kalkulationsrenten er et gennemsnit af de fem forudgående års realrente. 

Den blev tidligere beregnet ud fra et gennemsnitligt renteniveau over 70 år. 

Men i 2011 blev reglerne for kalkulationsrenten ændret af Københavns Kommune, så den i stedet skulle beregnes ud fra et gennemsnit over fem år. Og det gjorde, at renten begyndte at variere mere end hidtil. 

I 2017 blev renten med en ny midlertidig ordning fastsat til 2,2 procent, og siden er den blevet nedjusteret hvert år den første april.

Og i år lader den nye kalkulationsrente i øvrigt vente på sig. Den skulle nemlig være landet den 1. april 2023, men Københavns Kommune har endnu ikke offentliggjort den. 

Hvis udviklingen med relativ høj inflation fortsætter, lyder estimatet fra foreningen Hjemfaldspligt København, at kalkulationsrenten for 2023-2024 bliver -0,3 procent. 

Hvordan har ordningen for hjemfaldspligt udviklet sig de seneste år?

De seneste 13 år har Københavns Kommune lavet en række ændringer i ordningen om hjemfaldspligt eller tilbagekøbsret.

I december 2021 besluttede Borgerrepræsentationen, at forvaltningen kunne tage stilling til, om en ejendom kunne afvises at blive udskudt, uden Borgerrepræsentationen eller Økonomiudvalget skal tage stilling til den enkelte sag.

Kort og godt har de folkevalgte politikere valgt, at det skal være ude af deres hænder. Og det er nu op til de ansatte i forvaltningen at tage stilling til, om en ejendom frikøbes eller udskydes.

Borgerrepræsentationen i Københavns Kommune vedtog den 30. marts 2017 at suspendere den oprindelige frikøbsordning, og indførte i stedet en ny midlertidig frikøbsordning.

Den betød først og fremmest, at frikøbsprisen - hvad det ville koste at købe sin ejendom fri af retten til kommunens tilbagekøb - fremover skulle vurderes på ejendommens faktiske ejendomsværdi og ikke på den offentlige ejendomsvurdering, skattevæsnet foretager af ejerboligers værdi, som for nuværende bliver frigivet løbende af Vurderingsstyrelsen frem mod 2024.

Det skyldes en længere historie med det tidligere offentlige vurderingssystem, der viste sig at være propfyldt med fejl - så mange, at man i 2013 nedlagde det, og knap ti år senere - i marts 2022 - altså så småt fik gang i de nye ejendomsvurderinger.

Alt i alt skal op mod 1.700.000 ejerboliger på landsplan vurderes.

Men i kraft af, at den nye ejendomsvurdering lod vente knap et tiår, så Københavns Kommune sig altså nødsaget til at finde på en ny, midlertidig ordning.

Den løsning, Borgerrepræsentationen kom på, betød i praksis, at de 1.100 boligejere i Københavns Kommune, der bor i en ejendom omfattet af hjemfaldspligt, måtte se deres frikøbspris fordoblet fra den ene dag til den anden.

Det skete, fordi ejendomsmæglere nu skulle vurdere ejendommens egentlige værdi. 

Indtil den nye offentlige ejendomsvurdering slår helt igennem og alle ejendomme har fået den, kører Københavns Kommune derfor med to ordninger. 

Den midlertidige fra 2017, der er baseret på en mæglers vurdering, og så en anden, der benyttes såfremt ejendommen har fået sin nye offentlige vurdering, der udrulles frem mod 2024. 

Hvorfor fandt man på hjemfaldspligten i sin tid?

I starten af 1900-tallet begyndte Københavns Kommune som udgangspunkt at sælge sine ejendomme med ret til at købe dem tilbage - typisk 70 eller 100 år senere.

"Det gjorde man for at sikre, at grundenes fremtidige værdistigning helt eller delvist kommer kommunen og derved alle kommunens borgere til gode", skriver Københavns Kommune på deres hjemmeside.

I 1996 besluttede Borgerrepræsentationen i København den ordning, der gjorde det muligt for ejere af ejendomme med tilbagekøbsret - eller hjemfaldspligt - at købe sig fri af tilbagekøbsretten eller at udskyde tilbagekøbsretten. Og det kan man stadig den dag i dag. 

Dog sælger Københavns Kommune ikke ejendomme med tilbagekøbsret længere.  

Hvad sker der, hvis tilbagekøbsåret oprinder, og man ikke har frikøbt eller udskudt?

Fem år inden tilbagekøbsåret indtræffer sender kommunen en varsel - helt efter bogen - ud til vedkommende, der bor i ejendommen omfattet af hjemfaldspligten. 

Hvis vedkommende hverken udskyder tilbagekøbsåret eller køber sig fri af tilbagekøbsretten, eller hjemfaldspligten, så overtager kommunen ejendommen. Ejeren får udbetalt tilbagekøbssummen og må flytte. 

Hvorfor er det i kommunens interesse at have ejendomme med tilbagekøbsret?

I januar 2022 kunne TV 2 Kosmopol fortælle, hvordan op mod 900 københavnske boligejere fra den ene dag til den anden blev ruineret, da kalkulationsrenten første april 2017 blev sat til 2,2 procent, og at de derfor - i januar sidste år - indledte en retssag mod kommunen.  

En sag, foreningen Hjemfaldspligt København tabte i Københavns Byret. Retten fandt, at kommunen ikke havde gjort noget forkert, da de blandt andet ændrede reglerne for kalkulationsrenten.

Dengang sagde direktør i Boligøkonomisk Videnscenter, Curt Liliegreen, sådan her til TV 2 Kosmopol:

"Kommunen er forpligtet til at forvalte sådan, at den får det størst mulige udbytte af deres aktiver. Så man kan ikke bebrejde Københavns Kommune, at den gradvist har nedsat (kalkulations-, red.) renten". 

Og Københavns Kommune skrev dengang følgende i et skriftligt svar til TV 2 Kosmopol: 

"I henhold til kommunalfuldmagten er Københavns Kommune forpligtet til at forvalte kommunens aktiver på en økonomisk forsvarlig måde". 

Foreningen Hjemfaldspligt København har siden anket dommen, og den sag skal nu for landsretten. 

Sagen - foreningen mod kommunen - er endnu ikke berammet, så ingen ved endnu, hvornår den begynder. 

Hvor mange ejendomme er omfattet af hjemfaldspligt?

En opgørelse, TV 2 Kosmopol er kommet i besiddelse af, viser, at i august 2022 var op mod 1.100 ejendomme i Københavnsområdet omfattet af hjemfaldspligten. 

Hvordan er situationen for folk, der har en ejendom omfattet af hjemfaldspligt? 

Som historien om folkene i boligforeningen Borgergården viser, kan ejendomme med hjemfaldspligt være forbundet med en vis usikkerhed for de berørtes privatøkonomi.

Og i tilfældet af, at der er færre end 30 år tilbage på tilbagekøbsretten, kan man ikke tage lån i ejendommen med de meget almindelige 30-årige realkreditlån. 

Derfor bliver boligen svær at låne penge til for vedkommende, der ønsker at købe den, men det bliver også svært at sælge den. 

Af samme årsag forsøger nogle ejere af boliger med hjemfaldspligt at frikøbe deres bolig. 

Men som eksemplet ovenfor viste, er det langt fra en billig fornøjelse, og de risikere at forgælde sig til op over skorstenen. 

Hvilke kommuner har hjemfaldspligt? 

I hovedstadsområdet ligger de fleste ejendomme med hjemfaldspligt i København og omegn. Der findes dog også ejendomme med hjemfaldspligt i Aarhus Kommune.